6月28日，据港交所官网显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“珠海万达”)向港交所提交IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通以及瑞信。这是珠海万达向港交所提交的第四份招股书。珠海万达系大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)的控股子公司，也极大程度上决定着万达商管未来的命运，根据对赌协议，留给万达商管的时间不多了，这或是万达商管的最后一搏。

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临近对赌“大限”

万达商管并未放弃冲击港股IPO，这一次是第四次了。

此前珠海万达曾先后于2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所递交上市申请材料，但三次递表均未成功。

今年4月25日，珠海万达向港交所提交的第三份招股书正式失效。彼时万达商管对外表示，“上市申请材料失效并不影响公司在港交所的上市进程，公司会尽快按港交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中”。

据悉，珠海万达已经获得了中国证监会赴港上市的“小路条”，完成了港股上市的先期注册程序。但令所有人不解的是，珠海万达迟迟拿不到上市“大路条”。由于迟迟未取得中国证监会的“大路条”，珠海万达也创造了民营企业境外上市的“最慢纪录”。

针对第四次冲击IPO，万达商管告诉北京商报记者是“正常延续程序”：根据香港上市规则，香港联交所认为，原申请或再次递交6个月到期后3个月内重新递交的，均属于原申请的延续。

尽管珠海万达上市进程仍在有序进行当中，但随着时间的逼近，压在万达集团董事长王健林肩上的压力也愈发沉重。据了解，万达商管曾与碧桂园、蚂蚁、腾讯等多家机构投资者签署了对赌协议，若2023年底前未能成功上市，万达商管集团则需向上市前投资者支付约300亿元人民币股权回购款。临近对赌“大限”，这一次或将是万达商管的最后一搏。

“不考虑控股股东，珠海万达目前的经营情况还是可以的。”一位接近万达商管的知情人士透露，从商管企业的质地看，万达是把最好的业态装入了上市主体，之所以一再推迟，与涉房类企业禁令不无关系。

2014年12月，万达在港交所挂牌上市，但仅仅过了15个月，就宣布私有化退市。2015年9月，万达商业向中国证监会递交招股书，正式开启回A之路。

苦苦排队没能让万达顺利登陆A股，一场流动性危机率先降临。2017年7月，为缓解流动性危机，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权、77家城市酒店的全部股权，分别售予融创和富力，这也在当时被称为“世纪交易”。

近四成资产变“轻”

珠海万达此次提交的招股书中，也公布了最新的业绩情况。

据招股书显示，截至2022年12月31日，珠海万达管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。在2020年、2021年及2022年，珠海万达的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。截至2022年12月31日，珠海万达有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

从2015年起，万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2022年12月31日，珠海万达所管理的商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39%。

收入方面，珠海万达在2020年、2021年及2022年分别实现收入171.96亿元、234.81亿元以及271.2亿元；同期珠海万达的净利润分别为11.12亿元、35.12亿元以及75.34亿元。

珠海万达过往主要以业务营运所得现金拨付营运资金。截至2020年、2021年及2022年12月31日，于综合财务状况表内的现金及现金等价物分别为93.64亿元、188.83亿元以及135.85亿元。

由此不难看出，单就上市主体来说，珠海万达应该是可以拿到合格的。目前就看与控股股东的结构问题、相关业务关联问题等如何解答监管心中的疑问。

控股股东的压力

值得注意的是，就在IPO申请的同一天，6月28日，中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)向万达商管下发了《公司债券发行注册程序中止通知书》，中止万达商管公开发行公司债券注册程序。

3月21日，证监会曾发布关于万达商管向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函。根据问询函内容，万达商管2023年面向专业投资者公开发行公司债券，品种为小公募，拟发行金额为60亿元，目前该债券项目状态为提交注册，更新日期为2月15日。

证监会在问询函中表示，根据申报材料披露，万达商管子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。因此，证监会要求万达商管进一步补充说明子公司珠海万达上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。

地产分析师严跃进表示，此次中止发债注册的是万达商管，而非正处于IPO进程中的珠海万达，前者为后者控股股东，因此也不会对珠海万达上市有直接影响。但需要注意的是，中止发债注册会对万达商管的流动性造成极大压力，一旦珠海万达上市失败，所引发的连锁效应不容小觑。